De waarschuwingsplicht van aannemers

De casus: een vloer die ging scheuren

Een vastgoedbeheerder schakelde een aannemer in voor de renovatie van een bedrijfspand. De opdrachtgever leverde zelf het type vloertegel aan, gekozen op basis van esthetiek. De aannemer plaatste de tegels zonder bezwaar. Vier maanden later ontstonden er scheuren en loslatende hoeken. Een specialist concludeerde: “Verkeerde combinatie van ondervloer en tegellijm.”

De opdrachtgever sprak de aannemer aan. Die verweerde zich met: “U heeft zelf het materiaal gekozen. Wij hebben gewoon uitgevoerd.” Maar dat verweer houdt juridisch geen stand als de aannemer zijn waarschuwingsplicht heeft verzaakt.

Wat is de waarschuwingsplicht van een aannemer?

De waarschuwingsplicht houdt in dat een aannemer jou als opdrachtgever tijdig moet waarschuwen voor fouten, gebreken of ongeschikte keuzes in jouw plannen, materialen of instructies. Kort gezegd: een aannemer mag niet blind uitvoeren wat jij zegt als hij weet (of hoort te weten) dat het fout zal gaan.

Volgens artikel 7:754 BW moet de aannemer jou actief wijzen op:

• ongeschikte materialen of werkwijzen;
• tegenstrijdigheden in tekeningen of bestek;
• onpraktische of gevaarlijke ontwerpen;
• omstandigheden die een goed resultaat bedreigen.

Doet hij dat niet, dan pleegt hij een tekortkoming. En dat kan hem duur komen te staan.

Wat houdt de precontractuele ‘‘waarschuwingsplicht’’ in?

Zelfs vóórdat de aannemingsovereenkomst is getekend, geldt er soms al een waarschuwingsplicht. Dat noemen we de precontractuele fase. Hierin moet de aannemer jou als opdrachtgever actief adviseren als hij weet dat jouw plannen of budget onrealistisch zijn. Denk aan:

• een planning die nooit haalbaar is;
• een offerte die veel te laag is voor wat je vraagt;
• een gebrek aan vergunningen dat hij als professional had moeten signaleren.

Een aannemer die daarover zwijgt en tóch de opdracht aanneemt, handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid, en riskeert aansprakelijkheid.

Hoe ver gaat die waarschuwingsplicht eigenlijk?

De waarschuwingsplicht is geen vrijblijvende suggestie. Het is een juridisch afdwingbare verplichting, en de lat ligt best hoog. Een paar kernpunten:

• De aannemer mag niet achteraf zeggen: “U had het maar moeten weten.”
• Hij moet actief en schriftelijk waarschuwen, het liefst gedocumenteerd.
• Hij mag niet stilzwijgend akkoord gaan met riskante keuzes.
• Hij moet ook waarschuwen voor fouten van derden (bijv. architect, constructeur) als die hem opvallen.

Wat als de aannemer zijn waarschuwingsplicht niet nakomt?

Dan kan hij aansprakelijk worden gehouden voor de schade. Zelfs als jij als opdrachtgever het materiaal hebt aangeleverd of zelf iets hebt gekozen. Het gaat er namelijk om wat de aannemer had moeten zeggen. En of hij je expliciet heeft gewaarschuwd voor de gevolgen.

In de zaak van onze vastgoedbeheerder was dit niet het geval. De rechter oordeelde: nalatigheid door schending van de waarschuwingsplicht. De schade à €18.000 kwam voor rekening van de aannemer.

Hoe stel je een aannemer aansprakelijk?

De eerste stap is hem formeel in gebreke stellen. Dat doe je door onder andere schriftelijk aan te geven:

• wat er fout is gegaan;
• wat je van hem verwacht (herstel of schadevergoeding);
• binnen welke termijn.

Komt er geen adequate reactie, dan kun je de overeenkomst (gedeeltelijk) ontbinden of naar de rechter stappen. Wij helpen ondernemers dagelijks bij het opstellen van ingebrekestellingen, onderhandelingen en – als het moet – dagvaardingen bij de kantonrechter.

Voorkom dat je opdraait voor andermans nalatigheid

Veel ondernemers denken dat ze nergens recht op hebben als ze zelf iets aanleveren of kiezen. Maar dat klopt niet. De waarschuwingsplicht is er juist om jou als opdrachtgever te beschermen tegen blinde uitvoering zonder professioneel tegenwicht.

Laat je dus niet afschepen met opmerkingen als “eigen risico” of “wij voeren alleen uit.” Dat gaat niet op als jouw aannemer wist dat het fout zou gaan en gezwegen heeft.

Twijfel je of jouw aannemer voldoende heeft gewaarschuwd? Neem contact met ons op voor een gratis intakegesprek via contact@lionslaw.nl of 06-24254842.