Worden huurverhogingen binnenkort verboden?

De huurprijzen in de vrije sector blijven alsmaar stijgen. Ook in Limburg ontsnap je er niet aan; dit jaar zijn de huren hier gestegen met ruim vier procent. [1] Het is dan ook niet gek dat de jaarlijkse huurverhogingen politiek en juridisch constant onder druk staan. Een ‘’gewone’’ jaarlijkse indexatie is in principe toegestaan, maar hoe zit dit met een extra verhoging bovenop deze indexatie?

Stand van zaken

De casus waarin deze vraag momenteel wordt beantwoord, betreft een geschil tussen huurder en verhuurder van een geliberaliseerde woonruimte. In het contract is afgesproken dat verhuurder niet alleen het recht heeft de huurprijs te indexeren, maar hier bovenop ook nog een extra opslag van 3% te eisen. Huurder vind dit een oneerlijk beding en gaat in beroep bij de rechtbank Amsterdam. Deze rechter bleek nog niet in staat de vraag te beantwoorden en wendde zich daarom tot de Hoge Raad, waar de zaak tot op heden bij ligt. Ondertussen heeft de ‘’procureur-generaal’’ van de Hoge Raad – wiens adviezen bijna altijd worden gevolgd – wel al diens zienswijze gegeven. [2]

Wat als het indexatie- en opslagbeding één clausule is?

Waarom is dit belangrijk? Als de rechter het huurprijswijzigingsbeding niet splitst en het geheel als oneerlijk beoordeelt vanwege het opslagbeding, wordt de gehele clausule nietig verklaard. Echter, als het beding wél wordt opgesplitst, zal een eventuele nietigverklaring van het opslagbeding geen invloed hebben op huurverhogingen die gebaseerd zijn op het indexatiebeding.

Hierover kunnen we dan ook kort zijn: de procureur-generaal adviseert om deze clausule niet als één, maar als twee aparte clausules te behandelen om de eerlijkheid ervan te beoordelen. De rechtsgeldigheid van het indexatiebeding staat bovendien buiten kijf, enkel het opslagbeding is onderwerp van discussie.

Vindt de procureur-generaal het opslagbeding oneerlijk?

Een clausule in de huurovereenkomst die een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering toestaat, moet niet als oneerlijk worden beschouwd – tenzij er specifieke omstandigheden zijn die dit in individuele gevallen anders maken. Aldus de procureur-generaal.

Als verhuurder heb je het recht om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd periodiek te verhogen, wat ook wettelijk is vastgelegd. Over het algemeen zijn er een legio aan redelijke gronden voor een opslagbeding.

Hoewel het specifieke opslagbeding in de casus niet vermeldt waarom de opslag kan worden toegepast – wat de huurder dus afhankelijk maakt van de verhuurder – leidt dit alsnog niet tot de conclusie dat sprake is van een oneerlijk beding. Dit komt omdat ook in de gereguleerde (‘sociale’) sector en de vrije sector jaarlijkse huurverhogingen zonder specifieke gronden worden toegestaan. Belangrijker is het maximale opslagpercentage; een opslag van 3% is aanvaardbaar gezien de vergelijkbare percentages in de sociale sector.

Wat als de Hoge Raad alsnog zou oordelen dat dit beding oneerlijk is?

Een oneerlijk opslagbeding wordt juridisch geacht nooit te hebben bestaan. Hierdoor vervalt elke huurverhoging die op basis van dit beding na het begin van de huurovereenkomst is doorgevoerd. Eventuele huurverhogingen die de huurder in het verleden op basis van dit oneerlijke beding aan de verhuurder heeft betaald, zouden dus onverschuldigd zijn betaald.

Dit betekent dat de verhuurder dan verplicht zou zijn om al deze onverschuldigd betaalde bedragen aan de huurder terug te betalen. Toekomstige huurverhogingen op basis van het oneerlijke beding zijn dan bovendien nimmer toegestaan.

Conclusie

Een extra opslag bovenop de indexatie lijkt dus te worden toegestaan. Alleen is onduidelijk hoe hoog deze opslag maximaal mag zijn. Een veilige grens lijkt in ieder geval op de 3% te zitten. Verstandig is bovendien om in het contract niet de reden te vermelden waarom een opslag wordt gehanteerd. Immers, dit lijkt niet te worden verplicht en kan bij een verkeerde reden zelfs averechts werken.

Nadrukkelijk verdient hierbij de opmerking dat dit nog geen definitief oordeel is, maar slechts een advies. De Hoge Raad volgt deze meestal doch niet altijd op. Vooralsnog vormt dit advies een geruststellend signaal naar alle verhuurders en is er voorlopig nog geen reden tot zorg.

Heb je nog vragen over jouw specifieke huurrechtelijke situatie? Neem dan gerust contact met ons op via contact@lionslaw.nl.

[1] https://m.limburger.nl/cnt/dmf20240417_92007848?journeybuilder=nopaywall.

[2] P-G M.H. Wissink 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770.