Ontruimingsbescherming bij huur bedrijfsruimte

Je hebt het huurcontract rechtsgeldig opgezegd. De opzegtermijn is verstreken, en je rekent op oplevering van het pand. Maar dan krijg je bericht: de huurder blijft zitten en beroept zich op ''ontruimingsbescherming''. Je plannen voor renovatie, verkoop of nieuwe verhuur kunnen ineens flink vertraging oplopen. Wat kun je hiertegen doen als verhuurder?

Een van onze cliënten verhuurde een verdieping in een kantoorpand aan een zzp’er in de creatieve sector. De samenwerking liep al een tijdje stroef, dus het huurcontract werd netjes opgezegd. Er was zelfs al een nieuwe huurder geregeld voor het begin van het volgende kwartaal.

Totdat de vertrekkende huurder bij de rechtbank een verzoekschrift indiende op grond van artikel 7:230a BW: ontruimingsbescherming. Daarmee kon hij mogelijk tot drie jaar in het pand blijven, ondanks de opzegging. Ons werd dan ook de vraag gesteld: ''kan dit worden tegengehouden?''

Wat is ontruimingsbescherming precies?

Artikel 7:230a BW biedt huurders van zogenoemde ‘overige bedrijfsruimte’ bescherming tegen directe ontruiming. Het gaat enkel om bedrijfsruimtes die niet onder de strengere 7:290 BW-regeling vallen, zoals:

• Kantoorruimtes

• Opslagloodsen

• Ateliers

• Praktijkruimtes

Na beëindiging van de huur mag de huurder nog twee maanden blijven zitten. Binnen die termijn kan hij de kantonrechter vragen om verlenging. Die verlenging kan oplopen tot maximaal drie jaar na het einde van de huur.

Wat zijn de risico’s voor jou als verhuurder?

De bescherming gaat niet automatisch over in een nieuw huurrecht, maar zolang de procedure loopt mag je het pand niet ontruimen. Dat betekent dat je als verhuurder:

• Géén gebruik kunt maken van het pand

• Geen nieuwe huurder kunt laten intrekken

• Mogelijk maandenlang in onzekerheid zit over oplevering

Zeker als je een nieuw huurcontract hebt gesloten of het pand zelf wilt gebruiken, kan dit leiden tot vertragingsschade en gemiste inkomsten.

Wat kun je doen om verlenging te voorkomen?

Als verhuurder kun je je tegen het verzoek tot ontruimingsbescherming verweren. De rechter toetst of het belang van de huurder zwaarder weegt dan jouw belang als eigenaar.

Je hebt een sterke zaak als:

• je het pand dringend nodig hebt (bijv. voor renovatie, eigen gebruik of verkoop)

• de huurder structureel tegenwerkt of zich niet aan afspraken houdt

• je al aantoonbare plannen hebt met het pand (bijv. nieuw huurcontract of verbouwingsvergunning)

Hoe sterker jouw belang, hoe kleiner de kans dat de rechter ontruimingsbescherming toekent.

Welke stappen moet je nemen?

Zodra je op de hoogte raakt van een beroep op ontruimingsbescherming, is het zaak om:

1. Direct juridisch advies in te winnen.

2. Onderbouwing te verzamelen van jouw plannen met het pand (huurcontracten, offertes, investeringsplannen).

3. Een juridisch verweer op te stellen dat aantoont waarom het niet redelijk is dat de huurder mag blijven.

   
   

De zitting bij de kantonrechter vindt meestal binnen enkele weken plaats. Als je verweer te laat of onvolledig is, vergroot je de kans dat de huurder mag blijven zitten.

Wat als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt?

Blijft de huurder zonder toestemming zitten na afloop van de twee maanden zonder tijdig verzoekschrift? Dan mag je overgaan tot ontruiming. In de praktijk gebeurt dit via een ''kort geding''.

Blijft de huurder daarentegen zitten mét ontruimingsbescherming, maar:

• betaalt hij geen huur meer?

• laat hij het pand verwaarlozen?

• gebruikt hij het pand in strijd met de afspraken?

Dan kun je alsnog naar de rechter stappen om ontruiming te vorderen wegens wanprestatie.

Wat doet LION’s Law voor verhuurders?

Wij helpen vastgoedeigenaren, verhuurders en beheerders bij:

• strategisch opzeggen van huurcontracten (correct én effectief)

• verweer tegen ontruimingsbescherming

• procederen bij misbruik van recht of vertragingstactieken

• opstellen van nieuwe huurovereenkomsten waarin de risico’s beperkt zijn

• afhandeling van ontruimingen in samenwerking met deurwaarders

Altijd met oog voor snelheid, belangenbehartiging én bescherming van jouw exploitatieplanning.

Conclusie

Als verhuurder ben je niet machteloos tegen ontruimingsbescherming – maar je moet wél tijdig en doordacht handelen. Laat je daarom niet verrassen door een huurder die ineens tot drie jaar extra gebruik van jouw pand claimt. Neem contact met ons op via contact@lionslaw.nl of 06-24254842.